116P
인천광역시 평균 이상 지역들인 연수구(송도)와 부평구는 인천 자체 수요만으로도 대기 수요가 있습니다. 반면, 남동구, 서구, 미추홀구, 중구, 계약구, 동구는 평균 이하 지역이죠. 그런데 자체 대기 수요가 있다는 남동구까지는 평균과 거의 유사하기 때문에 부평구급으로 봐도 될 것 같아요.
143P
송도는 2023년 입주물량이 많으니까 혹시 갈아타기를 할 사람들은 이 때를 한번 노려보는 것도 좋겠습니다.
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동춘동 아파트/ 연수동 아파트 정리: (i: 아마도 재건축을 생각하고 내가 붙여놓은 듯)
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옥련동 아파트 중 원흥 1994년, 백산1차 1994년
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그러니 잘 되는 입지 옆에 한동안 분양이 안 되다가 분양이 되는 경우 항상 준비하고 있어야 합니다. 미분양이 난다면 잡으세요. 세대수가 적당한 것으로요. 전체 세대수가 600세대, 700세대면 아주 큰 편은 아니지만 적은 편도 아니거든요. 투자할 만한 가치가 있습니다.
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재건축, 재개발 진행 과정
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중요한 것은 GTX-B, KTX복합환승센터 조성 등의 호재입니다. 그리고 바이오 기업 융합 산업시설 생태계를 조성하겠다. 즉 일자리를 창출하겠다는 게 중요합니다.(서남 생활권 속 연수구)
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송도는 우리에게 계속 기회를 줄 겁니다. 언제까지? 2030년까지. 앞으로 10년동안 계속 눈여겨 보세요. 조정을 당한다 싶으면 들어가고, 분양을 하면 들어가세요. 송도는 절대 놓치면 안 됩니다. 인천에서 제일 좋다고 하는 연구에서도 제일 좋다고 하는 곳이 송도입니다. 송도에 있는 11개 공구의 움직임, 시세 변화, 물량 반드시 체크하세요.
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수도권 제2순환 고속도로(안산~인천): 서남권의 교통이 굉장히 좋아짐(연수구에 좋음, 송도)
다만 람사르 습지 훼손 문제 때문에 아직 공사도 못 들어가고 있습니다. 시간이 한참 걸리겠죠. “인천~안산 구간 단절 시 국가 교통 물류에 큰 지장을 초래할 수 있는 만큼, 빠른 추진을 위해 노력하겠다.”는 관계자의 말도 있는 만큼, 이 고속도로가 개통되는 시기를 반드시 눈여겨 보세요.
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새 아파트로 계속 옮겨타는 전략도 매우 유용합니다. 인천 연수구는 서울 강남구를 다루듯이 다루면 성공할 듯해요. 입지가 좋은 절대가치가 있는 것은 팔지 마세요. 송도에서도 오래된 아파트는 리모델링을 할 수도 있을 것 같아요. 입지가 좋고 교육 환경이 좋은 곳은 한번 검토해 보면 좋겠습니다.
송도는 10년치를 볼 수 있는 물량도 있고 5년치를 볼 수 있는 물량도 있고 1년치를 볼 수 있는 물량도 있습니다. 기회도 많기 때문에 그사이에 위기도 있다는 사실을 염두해 둬야 합니다. 굳이 위험한 모험을 걸 필요는 없다는 이야기를 마지막으로 연수구편은 마무리 하겠습니다.
202
부평동: 동아1단지가 가장 비싸고, 새 아파트 중에서는 래미안부평이 비쌉니다. 동아1단지는 정비사업에 진행 속도가 붙을 타이밍(1986.06에 입주, 2405세대)이라 인기와 수요가 증가했어요. 그다음 동아2단지, 신형, 부평lh2단지, 두산위브, 대림1차 등이 상위권 단지를 구성하고 있습니다.
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부평구는 서울의 배후수요지 역할을 할 수 있다는 점에서 중요합니다. 그런데, 이미 예전부터 심지어 청동기 시대부터 이 지역에서는 사람들이 살았었고, 그만큼 기반시설도 많아서 신도시를 개발한 부지는 없습니다. 인구가 대폭 증가하려면 신도시가 개발되어야 하는데 부평구는 정비사업만 많기 땜누에 인구가 파격적으로 증가하지는 못할 것 같아요.( i : 인구증가가 중요하다.)
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부평구
<향후 전망> 구도심 정비사업의 완성, 교통망의 중심지/ 트레이딩용: 삼산동 및 그 인근/ 가치투자용: 재건축, 재개발
다만 세대 수가 적도 입지가 안 좋은 아파트들은 조심해야 합니다. 재건축이 안 되거나 리모델링이 안 되는 경우 계속 도태될 겁니다. 그러니까 이런 아파트들은 빨리 정리하고 조금이라도 새 아파트로 갈 수 있는 기회를 찾아야 합니다.( i : 연수동 D는 어떻게 봐야 할까?)
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남동구: 7만 4천명이 이사를 왔고, 8만 1천명이 이사를 갔으니 인구는 줄었습니다.
미추홀구에서는 남동구로 이사를 많이 오는데, 남동구에서는 연수구로 이사를 많이 갑니다. 맨 위에 연수구가 있고 남동구가 있고 미추홀구가 있다고 보면 됩니다.
249
남동구는 동남생활권입니다. 인구는 3만 명 정도 증가하는 것을 목표로 합니다. 파격적으로 증가하지는 않죠. 여기는 신도시 사업을 할 수 없는 구도심이라서 재생 정비사업으로 인구를 들여야 하느모 그렇습니다. 실제로도 인구 증가는 미미할 듯합니다. 오히려 감소할 가능성도 있고요. 인천시청과 남동구청은 인구가 감소하지 않도록 기초 생활 인프라를 갖추겠다고 노력하는 겁니다.( i : 남동구에서-> 인구 증가하는 곳으로 매도(어울림), 매수해야 한다. 매도는 gtx로 가격이 오르는 시점, 매수는 인구 증가 지역: 송도, 청라, 루원…)
257
<향후 전망> 남동공단 일자리 증감 확인, 교통망이 좋아지는 곳/ 트레이딩용: 구월동, 간석동, 논현동, 만수동/ 가치투자용: 재개발, 인천시청역
5년 정도를 본다면 재개발 구역들을 보세요. 인천지하철, gtx-b 주변도 놓치지 마시구요. 인천시청역 주변의 아파트들은 시세가 잘 빠지지는 않을 듯합니다.
276 서구
2022년에 어디가 입주하느냐 살펴봤더니 가정동 루원시티sk리더스원이 1월에 입주했네요. 입지도 좋고 세대수도 많아 매우 좋은 단지입니다. 초반에 피가 굉장히 낮았는데 지금은 많이 올랐죠. 그리고 검단시도시 우미린더퍼스트, 인천불로대광로세비앙도 입주합ㄴ디ㅏ. 마전양우내안에퍼스트힐도 검단시도시 인근이고요. 정리하면, 검산신도시, 가정동 지구, 청라 일부 아파트들이 2022년에 무려 1만 8천 세대가 입주합니다.
277
청라는 서구의 ‘넘사벽’ 지역이라고 보면 됩니다. 하지만 청라의 맹점 중 하나가 입주한 지 어느 정도 지나서 새 아파트가 생각보다 없습니다. 그러다 보니
청라지구를 따라가는 가정동, 신현동의 가정중앙시장역에 있는 가정지구, 검단신도시의 아파트들이 입주하면 청라신도시에 있는 아파트 가격대를 따라갈 듯하니 기회르 잡을 수 있을 것 같습니다.
277
만약에 청라보다 다른 지역들이 싸다면 다른 지역을의 시세가 안 빠지겠죠. 청라가 오히려 조정도될 수도 있고요. 결국은 2022년에 서울에서 수요를 어떻게 나눠주느냐가 중요할 거것 같아요.
중요한 기준은 검단이나 루원시티가 아니라 오히려 청라지역의 기존 구축 아파트의 시세가 빠지는지 안 빠지는지가 되겠습니다. 그렇게 되면 검단시도시가 가정지구에 있는 아파트 시세들도 예측할 수 있을 겁니다.
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청라는 일단 서구에서는 압도적으로 비싼 지역입니다. 1천만원 중반대도 없습니다. 대부분 2천만원이 넘어갔습니다.
청라2동, 1동 쪽으로 청라중앙호수공원이 있고, 이를 대표하는 타워가 만들어질 예정입니다. 준공 날짜가 확정되면 다시 한번 부각되겠죠. 연희동, 가정동은 청라지구의 확장 지역으로 보면 됩니다.
한번 가보면 청라가 잘 개발된 멋진 계획도시라는 것을 느낄 수 있습니다. 실제로 7호선이 연장되면 한 번 더 가격이 오를 수 있고, 수요도 더 증가할 것입니다.
296
서울에서 수요가 밀려오지 않냐고요? 지금 서구만 물량이 많은 게 아니라 다른 구들도 많잖아요. 서구는 인구가 많고 수요도 많이 들어오지만, 인구가 빠져나가기도 합니다. 그렇기 때문에 가격이 주춤하거나 조정될 때 좋은 아파트로 갈아타거나 매수나는 것은 괜찮지만, 적극적으로 투자하기에는 애매한 시장이라는 생각이 듭니다.
299
서북생활권 속 서구
검단, 오류, 검암이 메인 입지라고 볼 수 있습니다. 청라, 가정이 주거로서는 메인 입지고, 북쪽으로 오류, 검단, 검암까지도 확장되고 있습니다. 그래서 교통망이 어떻게 연결되는지, 산업벨트가 어떻게 연결되는지 봐야 합니다. 남동구보다 일자리가 적긴 하지만, 두 번째로 많은 곳이거든요. 그래서 인구가 많고요. 그런데 여기는 남동구보다는 첨단 일자리들이 많이 들어오기 때문에 서구의 미래 가치가 더 높아 보입니다.
(i: 남동구보다 송도, 청라가 좋아보인다.)
서구의 호재 3가지
일자리,
교통: 7호선, 청라국제도시역까지 연장될 예정, 그 사이에 독솔사거리역, 가현역 등 7개의 역이 생김/ 인천지하철 1호선이 검단신도시까지 연장될 계획으로 공사중/ 계양-강화 고속도록도 개통될 예정
새 주거시설: 루원시티 도시개발사업 9400여 세대
312
서구: 향후 전망- 청라, 루원, 검단, 호재가 여전히 현재진행형/ 트레이딩용-청라, 루원, 검단/ 가치주자용-역세권
향후 10년을 바라본다면 청라, 루원시티, 검단은 무조건 우상향합니다. 물론 입주물량이 많기 때문에 중간에 조정이 될 거예요. 그런데 10년동안은 꾸준히 오를 수밖에 없는 입지입니다. 모두 교통호재, 일자리 호재, 새 아파트 호재가 여전히 진행 중이구요. 다른 곳을 모르겠다면 이 3개 입지만 봐도 됩니다.
트레이딩용 아파트도 똑같습니다. 청라, 루원시티, 검단이죠. 이게 사업에 시간이 오래 걸리다 보니까 이미 구축이 된 아파트들이 있어요. 하지만 여기에 새 아파트가 들어오면 시세를 올려놓을 거잖아요. 주변 구축 아파트의 시세가 안 올라와 있으면 따라서 올라갈 거구요. 이런 아파트들을 올라가기 전에 사서 따라 올라갔을 때 팝니다.
이런 아파트들은 트레이딩용이기 때문에 계속 올라간다고 가정하고 장기간 갖고 있으면 안 돼요. 적당한 수익이 났으면 바로 매도해서 수익을 일단 실현해야 합니다. 청라, 루원시티, 검단에 새 아파트들이 들어올 때가 기회입니다.
314 지도
356
미추홀구: 가지투자형 아파트 gtx-b주변, 지금은 티가 나지 않지만 분명히 호재가 될 것입니다. 하지만, gtx-b 같은 경우는 10년 이상 걸릴 거라 5년 정도씩 보면서 투자해도 나쁘지는 않을 것 같습니다.
377
중구
두번째로 비싼 중산동입니다.(첫번째 운남동) 과거 ‘영종하는도시’라고 불렸던 지역이고요. 지도를 보면 도로가 가다가 끊겨 있는 부분이 있는데, 제3연률교로 청라와 연결되는 지역입니다. 그렇기 때문에 제3연륙교가 청라까지 연결되면 제일 부각을 받고 프리미엄이
올라갈 지역이라고 생각합니다.
385
영종생활동, 일자리가 생기는 것 이상으로 인구가 증가합니다. 현재 인구가 9만 명인데 16만 며아지 증가할 예정이래요. 영종도 인구가 거의 2배 이상 넘어갈 수도 있습니다.
392
영종도와 중구
가치투자용 아파트: 재개발, 신규 아파트/ 재개발 아파트들을 5년 정도는 보고 들어가면 좋을 것 같아요. 꼭 입주하는 거까지 볼 필요는 없고요. 분명히 지금은 싸지만 올라갈 가능성이 있습니다. 신규 아파트들도 가격이 조정될 때마 한 2~3년 혹은 5년 정도 본다고 하면 우리에게 충분한 수익률을 안겨줄 만한 메리트가 있습니다.
400 계양구
3기 신도시가 생길 때까지는 기본적으로 우상향할 것이라는 점을 염두해 둔다면 지금 계양구도 살 것들이 꽤 있을 겁니다.
436
다행히 지방이나 서울에서 수요가 이쪽으로 넘어오면 기존 아파트들도 혜택을 보겠지만, 기존 아파트 중에서도 외부인들이 봤을 때 매력적이지 않은 아파트들은 버려질 것입니다. 그런 아파트들은 시장 분위기가 좋을 때 매도하는 것도 좋은 방법입니다. 무조건 사는 것이 능사가 아니라 갖고 있는 것을 매도하는 것도 능사예요.
그러니까 지금 물량이 몰릴 때, 시세가 올라갈 때, 매수 매도를 할 필요가 있다면 이럴 때 매도하세요. 더 올라갈 것 같다고 꼭지를 맞추겠다고 들고 있으면 안 됩니다. 올라갈 타이밍에 미래 가치가 높지 않은 것들은 매도하는 것이 맞습니다. (i: 올라갈 때, 간석동 금호어울림 매도, D(10년은 봐야 재개발을 하지 않을까?) 매도 후 루원이나 청도, 송도로 갈아타기/ 이왕이면 신축 or 가치투자용)
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동구
다른 광역시나 도에서도, 이렇게 지키려고 하는 지역들이 있어요. 이런 지역에서는 상가 투자를 해야 합니다. 주거 상품에는 투자하면 안 돼요. 상가가 비싸지 않아 오히려 수익률이 높을 수 있습니다.
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동구에는 정비하고 있는 상업시설들이 의외로 많습니다. 잘 정비된 상업시설 덕에 최근에 활성화된 상업 지역이 나오기도 했고요. 이런 이슈가 있는 지역들은 선점하는 것도 좋을 것 같고요. 상권이 확장될 여지가 있다고 하면 상권을 구매하고 투자하는 것도 나쁘지 않습니다. 하나의 10년 동안의 방향성입니다.
또 하나 면적에 비해 많은 정비사업이 진행되고 있습니다. 재건축과 재개발, 주거환경 정비사업도 있죠. 게다가 상당히 진행된 상태이기 때문에 이 구역들이 다 정리되고 깔끔하게 정비사업이 끝날 때쯤이면 동구의 가치가 많이 올라와 있을 겁니다. 영종도 시세를 역전할 수는 없겠지만 중구의 웬만한 지역들보다는 높아질 것입니다. 그때는 아마 계양구의 웬만한 아파트보다 비싸질 수도 있습니다.
단타로 봐야 할 특별한 아파트는 없어요. 가치투자형도 재건축 아파트, 재개발 구역을 매수해도 큰 수익을 기대하기는 어려울 겁니다.
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10년 전 빠숑 수첩 메모
중구-영종국제도시
연수구-송도국제도시, 연수지구
남동구-논현지구, 서창지구, 시청 소재지
부평구-삼산지구
계양구-계양신도시
서구-청라국제도시, 루원시티, 검단신도시
30년 동안 호재를 주는 것은 좋은 상품일까요, 나쁜 상품일까요? 실거주하는 사람에게는 나쁜 상품이겠죠. 이는 곧 기반이 부족하다는 이야기고 일자리가 부족하고 하는 이야기니까요. 그런데 기간이 길어지면 투자하는 사람에게는 좋은 겁니다. 들어갈 타이밍과 나올 타이밍이 명확하고 한 번 사이클을 놓쳐도 다음 사이클에서 해볼 수 있는 여지가 있거든요. 그러니 한 번이라도 주목해봤으면 좋겠습니다.
-영종국제신도시, 연수구 송도국제도시, 연수지구
지금 빠숑 수첩 메모
- 연수구-송도국제도시
- 부평구-7호선 라인
- 남동구-gtx-b 라인
- 서구-청라국제도시, 검단신도시
- 미추홀구-정비사업 몰린 지역
- 중구-영종국제도시
- 계양구-3기 신도시
- 동구-정비사업 입지
연수구에서 주목할 것을 하나만 꼽으라고 하면 송도국제도시입니다. 갭투자도 송도국제도시에서, 장기투자도 송도국제도시에서 하면 좋을 것 같습니다. 송도국제도시가 비싸다고 한다면 그 앞 동네, 즉 상대적으로 저렴한 지역에 투자해도 됩니다. 하지만, 송도국제도시에 투자할 수 있는데 비싸다고 뒤쪽으로 하면 배가 아플지도 몰라요. 왜? 여기는 지금도 비싸지만 시세가 더 큰 폭으로 상승할 테니까요.
부평구는 7호선 라인에 있는 모든 호재를 받는 부동산은 놓치면 안 됩니다. 상가든 아파트든, 특히 새 아파트 위주면 좋을 것 같고요.
남동구는 gtx-b 라인, 2030년 이후에 개통되겠지만 그럼에도 불구하고 이 지역에 끊임없이 프리미엄을 줄 수 있는 가장 큰 호재이기 때문에 그렇습니다. 제가 일자리가 증가하는 라인과 연결되는 지역이 좋다고 이야기했잖아요. 하지만 인천은 일자리가 증가하는 라인이 많지 않습니다. 하지만 서울은 계속 일자리가 증가하고 있고, 일자리가 증가하고 있는 서울과 연결되는 교통망 라인은 무조건 좋습니다. 남동구는 그래서 좋은 입지고요.
서구 청라국제도시는 지금도 호재가 진행 중이고, 향후에도 호재는 계속 추가될 것입니다. 주거는 이미 많이 들어왔는데, 일자리도 들어올 예정이기 때문에 그렇습니다. 검단신도시는 이제 시작이기 때문에 오르락내리락을 반복할 겁니다. 입주 물량이 많이지면 빠졌다고 마무리가 되면 또 올랐다가 내렸다가를 반복할 텐데, 그 패턴만 읽을 수 있다면 검단신도시는 굉장히 재미있는 투자처가 될 겁니다. 형광펜으로 별표 3개 해 두세요.
471 기간별 관심을 가질 인천 부동산
장기(10년)
-송도, 청라, 영종 신도시
-gtx-b 라인 광역 교통망
-계양신도시(3기 신도시)
중기(5년)
-입지 좋은 기존 아파트
-재건축, 재개발
단기(1년)
-시세 변동성 큰 아파트
-각종 분양권
중기 5년으로는 입지 좋은 기존 아파트 단기 갭투자가 있습니다. 다만 입주 물량이 몰릴 때는 피해야 해요. 가격이 빠지면 그 때 들어가는 겁니다. 그리고 재건축, 재개발 입주권은 중기로 보고 실제 준공돼서 등기 치기 전까지 판다 하더라도 괜찮은 상품이기도 합니다.
단기로 봐야할 것들이 있죠. 일단 거래할 수 있는 분양권은 단기가 더 좋습니다. 다만 변동성이 큰 아파트여야 하는데 시세가 저렴한 것들은 너무 싸기 때문에 변동 폭이 크지 않습니다. 오히려 시세가 비쌀 수록 변동 폭이 크기 땜누에 과거에 에이스였던 것들을 보면 됩니다.